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美国房产税及相关常识

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细谈美国购房交易流程

November 14, 2016

无论你是国际投资者、住在美国的华人或留学生, 还是生活在美国的第一代移民,在一个不熟悉的市场环境买房,多少都是有一定压力的。芝加哥房产经纪惠特尼国际在这里帮助你解析美国买房的具体流程,同时推荐您在买房的过程中咨询当地有经验的专业房产中介、律师以及会计师。

 

美国房地产市场也是经过了多年的不断探索而逐渐走上正轨的,随着法律法规的健全,市场及消费群体的不断成熟,使得房地产产业越来越正规化,规范化,对外国投资置业者持积极欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过委托律师及房产经纪人完成交易。

 

美国每个州的法律法规都不一样,但是基本买房交易流程的总结如下:

 

1)须有合法中国护照和来美的签证

 

一般来讲,买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。正规严谨的美国房产中介及律师都需要客户的身份证明资料为您备档,并签署合作协议,这也是对买家身份及财务信息的保护。

 

2)申请正式贷款提前批准信(30%以上首付)

 

合格的外国购房者在支付30%-40%的首付金后,很容易申请购房贷款。 很多银行要求外国购房者在该银行有一定数额(至少10万美金)的存款,而其他银行将贷款额度设为了一到两百万美金。当然,你可能也需要提供一份至少三个月的存款证明。

 

在美国,申请房屋抵押贷款之前,你必须开始建立你的信用,并得到良好的信用评分。首先,你可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分。其次,你应该确保纳税申报单上报告了你的所有收入。贷款方通过收入信息,确定他们愿意贷款给你买房的具体数额。

 

申请贷款买房要比现金买房所需要的材料更多,手续也较复杂,时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续,贷款一般需要2个月的时间。

 

3)确定美国购房城市和区域

 

目前,美国是中国人的首选移民地,中国也是美国永久居留移民的第二大来源国。在海岸城市,如加州、华盛顿州、纽约州不断上涨的昂贵地产趋势下,越来越多的海外购房者及投资商把焦点转移到以芝加哥为代表的美国中部发达城市。了解更多信息,请点击这里

 

4)与当地房地产专家合作

 

房地产购买者,特别是外国买家,应该寻找一名合格,责任心强及经验丰富的房产专家在整个购房过程中陪同你。买方经纪人为买方洽谈最好的条件和价格。最重要的是,买方经纪人的服务都是免费给买方。大多数人认为买方必须支付销售佣金。真相却是:只有卖方须支付佣金。

 

在与美国正规的房地产经纪人合作之前,一般是需要与其中介公司签订客户代理协议。所以说,了解该房地产中介公司的背景,规模及经营政策是十分重要的。客户代理协议概述了经纪人对买家的服务和责任,如何得到佣金补偿,以及缔约双方将如何在一起工作,也是双方互相信任的前提。请记住,此协议是对购房者利益及权利的保护,规范了中介公司及经纪人对买家个人身份资料及财务证明的保护。

 

5)房源搜索及精选

 

如果你的英语不太流利, 那你可以你的房产经纪人为你提供用双语书写的标准房地产资料,但是,在完成交易时,你很有可能还是需要签署英语文件。经纪人会根据买家的具体要求先筛选合格房源,从而减少买家找房时间及压力,展示买方感兴趣的,符合买方标准,条件及预算的房源信息。对很多外国客户,房产经纪人会帮助买家提前预览房源,帮助客户分析把握房屋未来走向,提供忠告,劝谏房屋的潜在问题,避免当前买房错误。

 

6)填写买房出价合约书,付定金支票

 

当你选定满意的房子后,接下来要做的就是准备报价合同。首先,经纪人会为你全面查询相关信息,比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。

 

报价合同还要注明定金(Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时,交给卖方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同,定金则被没收。定金越多,说明买主诚意越大,卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益,还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。

 

除了确定报价,定金外,经纪人还会帮你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿回定金。如房屋检查(Home Inspection),氡气检查(Radon Inspection)和霉菌(Mold Inspection)检查等。

 

7)律师审阅

 

在美国买房,通常是建议买方聘请买方律师来审核合同及之后过户过程的。卖方也会有自己的律师来监控整个房产交易过程。在伊州,一般房产律师费用约四百美金。

 

8)房屋检查

 

房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买家支付,价钱根据房价而定,一般几百元美元,房价越高检查费越贵。一个好的检查师应在检查结束时, 为买家提交一份系统的检查报告。买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买家写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS),房检问题概不负责,买家在房屋检查发现问题后,只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,买主可以要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。

 

9)购买房屋保险

 

房屋保险在美国通常称为屋主保险(Home Owner Insurance)不论购买的是新房还是二手房,买主都应购买房屋保险,以保障业主在遭遇意外或突发的灾难时,经济上的损失得到补偿。所有贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。

 

10)产权保险

 

产权保险 (Title Insurance)是一种保障,确保房屋的权利和利益与期望一致、所有权转让顺利完成以及新业主从房屋的未来争议中得到保护。业主产权保险用来向买方保证待售房的产权,而且卖方确实拥有待售房的产权,同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、地产无法上市买卖、该产权有末缴清账单的抵押权等; 投保金额是房子的买价,保金一般由卖方来付。

 

贷款公司产权保险是保护贷款公司(Lender)所出借的金额能够如期偿还,保证买方是房子的新主人,并保证该贷款是该房子的第一贷款。 投保金额是贷款额,一般由借款方即借款人支付。保金价格通常较业主产权保险低。

 

11)过户前期准备

 

房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款,交由第三方,也就是过户托管公司(Title Company)监督执行。 过户托管专员属于独立中间人,负责保管所有交易相关的资金,指令和文件,包括定金,新贷款及贷款文件等,是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。在伊利诺伊州,过户公司是由卖方指定的。在美国购房进行过户,有个过户日(Closing Date)。过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的。

 

过户前一个星期,贷款的买主须落实房屋贷款。过户前买方经纪人会陪同买主在过户前还要把房子重新检查一遍(Final Walk Through)。如果房屋在房检后有检修,会向卖方经纪人要修理帐单(Repair Invoice)。

 

在过户的前三天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票(Casher Check/Certified Check)或者汇款给过户公司。买方律师及房产经纪人会审核详细的过户费用明细。

 

12)房屋过户及交收钥匙

 

美国房产过户时要带有效证件,外国人带护照,还要带银行开的现金支票。一般过户要一个小时,主要的要做的就是签字付费等。过户公证员先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍,如无异议,则卖主和买主签字,整个过程是由买卖双方律师陪同及监督。签完字后,买主把支票交给过户公证员,过户公证员把所有签了字的档拿去复印,交给签字人一份。最後卖主把钥匙交给买主,房子就是买主的了。

 

更多芝加哥房产及学区房信息,请咨询我们!

 

芝加哥惠特尼国际 

 

专业房产经纪人Whitney Wang

 

电话: +1 312 857 4658

邮件:whitney@whitneyig.com

微信:WhitneySW

网站:www.WhitneyIG.com

 

 

 

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