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美国房产税及相关常识

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美国签房产合同需要注意哪些条款

April 18, 2017

 

在美国买房,除了知道如何看房选房之外,还要知道美国的购房合同应该怎么签? 需要注意什么问题?其实,在美国的房产交易是非常透明的,所有步骤都已经规范化,大家都是按章办事。

 

美国房屋交易合约都是格式化合约,非常完善,充分考虑到买卖双方的利益。当然,从规则上来讲,更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险,保证买家只要按规则行事,一般不会买到问题房。签合同时,专业房产经纪人都会与买方详细阅览整份合同文件,下面的这几点是签合同时需要注意的,否则出了问题,就吃亏了!

 

1. 交易价格。通常在Offer过程中,买卖双方都可能对价格做出让步,互相妥协,双方能达成相互认可的交易价格。当然,也有很多一口价,即卖家开价就是最终成交价格;甚至当碰到Multiple Offer的情况,往往成交价会比要价还高。

 

2. 完成交易时间。也即Closing时间,通常现金购买可在30天内完成,贷款交易时间相对较长,但可在45天左右完成。根据客户资金情况,适当要求延长或者缩短。卖方有时候也会拖延过户时间,比如卖方也同时在进行其房产交易,有时候会拖延搬出房子的时间。

 

3. 定金支付时间。Earnest Money即定金的支付时间是签下合同的3天内到款,一般定金是由卖方经纪公司在其银行的Escrow账户里保存; 如果卖方经纪公司不接受定金,则会保留在卖方律师或买方经纪公司的Escrow账户中。

 

4. 贷款交易条件。通常贷款商批准房屋贷款在合约签订后的30天确定下来,这样给买家申请办理贷款充足的时间。如果在规定时间内,贷款被拒绝,买家可以退回订金,安全退出交易。

 

5. 房屋检查条款。这一条在伊州标准合约通常是5个工作日,但是可以根据交易周期进行调整。即在5个工作日内完成房屋检查。房屋检查结束后,会有一个图文并茂的房检报告。买家通常会要求卖家根据检查报告,修复房屋存在的问题,在律师的协助下,买卖双方达成共识。

 

6. 关注附加条款。在Offer过程中,如果卖家有特别要求,通常会在附加条款中出现。比如,移除贷款条件,通常需要买家书面回复。但是卖家为了防止买家拖延时间,有时会加注一条,在贷款规定时间内,不论买家拒绝或者同意,都必须及时提供书面通知,否则视为买家同意,不得退出交易,违约将没收订金。

 

7. 房屋告知文件,即Property Disclosure。卖家需要将房屋相关状况,即涉及房屋地质灾害、房屋是否发生自然或者非自然死亡事件等,卖家必须如实告知买家,否则将视为欺诈。买方在报价前也必须阅览整个文件并签字。

 

 

 

上面的几点注意事项中,最需要我们多加留意的就是附加条款。购买者应该尽可能把自己考虑到的问题,加入到购房合同的附加条款中。 这些附带条件明白列出必须在某些情况下合同才有效,例如贷款商批准房屋贷款、通过房屋检查、提供有效产权凭证,甚至符合建筑法规的证明等等。这类附带条件对交割手续很重要,因为它们可以消除哪些费用应由哪一方支付的问题,并使买卖双方都有合法途径可以取消交易,同时避免纠纷的产生。

 

常见的附加条款有:

 

贷款条件:让买方可以在规定时间內,获得贷款承诺和可以接受的贷款条件。如无法获得合乎条件的贷款,买方可以选择放弃交易。

 

律师审阅:购屋合同必须通过法律审查,包括由律师审核有关文件、产权报告,或是任何与交易有关的法律文件。

 

房屋检查:根据各州法律,可能包括结构问题或材料缺陷等各种检查,并注明由哪一方出钱做必要的整修,以及双方愿意支付的费用限度。这类检查也可能包括氡气、铅或石绵,以及房子是否位于淹水区或地震带。

 

符合建筑法规。如房子最近似曾改建或加盖,可能必须获得必要的建筑许可证明,以及通过建筑法规审查。

 

买方的特殊要求,例如有过敏问题的人,可能要求做霉菌检查;需要无障碍空间以便利轮椅活动的人,确定做无障碍空间的可行性;有意购买旧屋重新翻修的人,应确定这栋房子在这方面是否受到任何限制。

 

最后需要提醒大家的是,要尽可能把你顾虑的事项列入合同。牢记条款到期期限,任何附带条件达成后,买卖双方应签署文件,把这个条件从购屋合同刪除,并把这些文件交给处理交割手续的经纪人和房地产经纪人。如附带条款规定的时限届满,双方还没有签署刪除文件,将视同条件达成。因此,千万要记清楚每一项附带条款到期的日子。

 

当然,这些关于合同签订的事宜都需要你的经纪人从中帮你,在签合同前,你只要确定合同细则就可以,从这里也能看出,找一位经验丰富的经纪人,非常重要。

 

 

美国Prospect Equities地产公司经纪惠特尼国际团队,为您在芝加哥置业投资提供一站式专业服务。

 

 

芝加哥惠特尼国际                                

 

专业房产经纪人Whitney Wang

 

电话: +1 312 857 4658

邮件:whitney@whitneyig.com

微信:WhitneySW

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