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美国房产税及相关常识

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芝加哥房产投资形势

January 23, 2018

2017年美国房产市场回顾

 

2017年,美国经济进入了复苏的新阶段。货币政策正常化及协调并行,有望实现全要素生产率的持续提升,推动美国经济的增长动力换挡,加速真实复苏在实体经济的发力。伴随着经济的复苏,美国房价也一直处在一个恢复上升的过程中。

 

美联储在一年间加息两次,全球贸易和交易的成本都将出现上升,这对于房产泡沫的挤兑作用不容小觑。美国房价已经连续15个月环比上涨超过5%,大量的外来购房需求加剧了市场的竞争,导致房价增长速度不断提高。

 

据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元,同比去年增长了49%。其中中国人赴美置业的总金额高达317亿美元,位列第一,远超位于第二位加拿大的190亿美金,比去年同比增长18.6%。

 

 

芝加哥房产市场形势

 

芝加哥的各类房产在2017年6月份的房价增速与4月份相比都有所上升,整体市场较去年同期增长3.27%。其中,中低端房产市场达9.16%。与历史的增速水平相比,6月份的房产增速仍处于增长期。

芝加哥房产可用一个词形容就是"Affordable"!整体的市场房价每年都有所涨幅,但是距离金融危机前的房价仍然有一段距离,大约为16%;其他美国主要城市的平均房价已经超过峰值的6%,这使芝加哥房产市场更是成为了很多投资者眼中的绝好机会。

 

CHICAGO HAS ROOM TO GROW!

 

 

市区高租金投资环境

 

不像许多美国其他城市,芝加哥大约55%的居民为租客(全美平均水平为35%左右), 使其空房率相对偏低;从上图最新的2017年冬季数据来看,芝加哥downtown的总体租金标准高于郊区,其中Streeterville, River North和Greek Town成为市区租金最高的地段,平均一居室的租金在$2,000以上; West Loop, Loop 和Old Town也紧随其后。

 

2017年冬季,芝加哥平均一居室租金水平在$1,570/月,这个数据也会随着季节变化而回升,很多投资者也常做季节性租赁来获取高租金回报。即便如此,投资者在进入芝加哥市场前也应该咨询专业房产经纪人,了解清楚具体楼盘情况和当前市场状态。选择投资房,最重要的是地点。区域的人口,经济,交通,治安和学区也是选择位置时应该注重的。

 

LOCATION! LOCATION! LOCATION!

 

 

适合投资的房屋类型

 

如果是自住房,多数人喜欢占地面积大的独立别墅。但对投资房而言,占地太大反而是个负担,会降低投资收益率,因为同样大小的房屋如果占地面积大,投资成本就会相应提升,而花园大又意味着维护开支大,除草、浇水、施肥等都要钱。尤其在芝加哥地区,严寒的冬季会给独栋房带来很多的花费,相反Condo式公寓的很多维护都是由楼盘来负责的,所以说Condo式公寓比独栋房更适合投资。

 

最不合适投资的是Co-op合作公寓。大部分的Co-op无论买卖,还是出租,都要业主委员会批准。 Co-op 合作公寓通常对出租和装修有设限,因此作为投资型房产的吸引力较低。

 

SAY YES TO CONDO!

 

 

 

投资房产要缴纳的税费

 

持绿卡者,从进入美国那一刻,便已成为美国纳税人。而未获得美国公民或绿卡的外国人,如果在美国居住并超过特定时限,也可能在税务上成为税务居民。要像美国人一般,为全世界的收入报税。

 

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,并且不能享用个人免税额(Personal Exemption)和标准扣税额(Standard Deduction)两项扣税的优惠。因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。

 

外国人在卖房时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain),而是当为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。此外,外国人也面对「预缴税」(Withholding Tax)的问题,税例上规定,假如卖房者是外国人,而该物业不是自住和售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任,要在卖房款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。

 

 

新税法的影响

 

 

虽然税改方案将每年房产税的最高免除额限制在1万美元,并且将可扣除利息成本的房贷上限由原来的100万美元调低至75万美元,未来在美国购房仍比租房的成本更低。从长远看,未来在美国购房应该比租房更划算。

 

如果纳税人长期拥有房产,即至少拥有6年,他从中获得的财务优势会比租房更高。未来购房成本会更低的关键因素是,美国新税法为买家提供了优厚的标准扣除项,这比逐项扣除获得的税务减免更实惠。新税法提出的标准扣除额,比之前增长了一倍:为单身者提供最高6,350美元的标准扣除额;为一对夫妇,提供最高12,700美元的免税额。

 

随着美国GDP增长连续两个季度超过3%(之前几年一直徘徊在2%左右)、房贷继续保持较低利率(30年期贷款利率为3.9%,远低于2007年的6.2%),再加上利好消费者的新税法出台,美国房市在2018年预计将继续走势良好。

 

 

芝加哥惠特尼国际  

专业房产经纪人Whitney Wang

 

电话: +1 312 857 4658

邮件:whitney@whitneyig.com

微信:WhitneySW

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