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美国房产税及相关常识

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美国房产税及相关常识

January 21, 2019

美国的房产和土地都是私有制的,房主拥有永久产权,无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。所谓的房产税,是地方政府向房地产的所有者征收的税收。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次)。房地产税的征收是地方政府的职责,与联邦政府及其他金融部门无关。由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的最重要事项。

 

按照美国统计局的数据,美国平均每年征收140亿美金的房地产税,每个家庭每年平均房地产税支出为2,197美金。不要被数字表面吓到,140亿美金包括个人缴纳和商业缴纳,大部分来源于商业缴纳,而且房地产税可以用于抵扣所得税收入。美国的个人所得税征收原则是鼓励消费,有很多免税项目,房地产税和买房贷款需要支付的每月利息都可以用来抵扣个人所得税,因此美国人基本上都是一工作就买房子,只要付得起首付。

 

在美国租房不用支付房地产税,房东早就把这部分钱包含在租金里面了。作为房客,租金不能抵扣个人所得税。作为房东,房地产税可以冲抵房租收入少缴税。

 

美国房产税是以房屋的政府评估价 (Tax Assessed Value)计算的,而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。在房地产税中,有两个因素起关键作用:一是税率,二是房屋及地产价值。由于房地产税主要由各地政府征收,因此房地产价值的评估由地方政府负责,各地政府有各自的法律法规,所以房地产价值评估方式也不一样。

 

 

 

大致说来,房地产评估的基本有三个原则:

1. 本地区近期同类房屋成交价格,这是评价房屋价值的重要因素。

2. 修建同类房屋的造价加上土地的价格,同时根据房屋的新旧程度折旧。

3. 房屋出租价格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。

 

综合以上三个因素,再考虑本地区经济发展情况,地方政府会请专业的评估员 (Assessor) 根据周边类似房屋的价格,房屋面积,房龄,地段等因素,公正地评估区域内每栋房屋的价值。同时地方政府会确定下一年的财政预算,减去其他政府收入,来决定需要征收的房产税 (Property Tax),把这个数字再除以当地房产的计税价值总额,便得出房产税率 (Property Tax Rates)。

 

地方政府根据评估员的评估,提前半年将新的评估报告寄给屋主。如果屋主觉得评估合理,就等着政府寄来新的税表;如果觉得不合理,可以提出要求重新评估,政府会根据屋主的要求,重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意,可以要求上诉,由法庭裁定。

 

 

 

 

 

伊利诺伊州的平均房地产税率为2.32%。伊州大部分地区的房产评估价值相当于住宅房产市值(Estimated Market Value)的33.33%。在Cook County,住宅房产按其评估市场价值的10%进行换算,例如一套房产的评估市场价值 ( Estimated Market Value) 为$300,000,则其评估价值为$30,000; 商业地产的评估比例为25%。Cook County的房产每三年进行一次全面评估,在其以外的地区,每四年进行一次评估。

 

 

 

2018年芝加哥市住宅的中位值是$224,500,其对应的地产税略超过4,000美元,比2017年高出110元,增幅是2.75%。同时,商业地产税的增幅更大。价值为$224,500的商业地产,需缴高达$12,082的地产税,比去年上涨$840,增幅是7.5%。芝加哥市连续两年地产税增长,在于市长Rahm Emanuel意图填补长期的市雇员和教师的养老金亏空。市长Rahm Emanuel提出四年渐进增收地产税,今年、明年的税单数字仍会提升。
     
Cook County郊区每个市镇的地产税都比芝加哥市高。在芝加哥市北郊,住宅的中位价值是$299,100,地产税达到$7,331,比去年高$213,增幅为3%;同样价值的商业地产,地税达到$21,000,比去年高出$1,244(增幅6.4%)。

 

 

 

伊州的当地政府每年征收两次房地产税。根据伊利诺伊州法律,第一期税款是上一年度总税额的55%。Cook County 2018年Property Tax第一期税款付款截止日期为2019年3月1日;第二期税款付款截止日期为2019年8月1日。

 

 

 

对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府会将欠税与房产地契(Title 以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易, 通过Title公司会查到房屋欠税的情况,这样的话,没有买家希望买下欠房地产税的房子。

 

如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来,大致有两种情况:

 

拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale):由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。

 

直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale):由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。

 

在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。所以说,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得业主严肃对待。

 

信息来源:Internet & Cook County Treasurer

 

 

 

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