PE百科 | 细谈美国卖房常识及避税技巧
每年年初，大家都会计划着一年的房产买卖计划， 今天PE小编在这里特别细谈在美国卖房会产生哪些相关费用和常识，希望这篇文章能对于将要卖房子或以后有需要卖投资房和自住房的您有所帮助。当然具体的细节流程，请咨询PE地产专业房产经纪人！
房产税
在出售房屋之前，卖方必须确保房产税单是最新的。在Cook County，房产税每年分两期付清，所以卖方必须给买方一笔Tax Credit/ Tax Proration，用于即将到来的税款，并支付卖方未缴房地产税。
布置清洁
经纪人会看情况合理的建议卖方来做Staging以使房屋更吸引买家，从此获得更高的销售价格。Staging不是强制性的，但如果房屋空置或者装修和家具已经过时，则值得考虑。
即使您不雇用专业人士来布置您的家，在出售之前也可能需要做用清洁，维修和园艺，甚至需要深度清洁地毯等问题。
经纪人佣金
美国的房产经纪人REALTOR®的佣金是由卖家支付的，这也是卖房最大的一笔开销。经纪人佣金大约是成交价的5%-7%，这笔佣金再由买方经纪人和卖方经纪人按比例分账。所以专业房产经纪人的专业知识和销售技巧是非常重要的，以确保您的房屋在最短的时间内以最高的价格出售，并协调过户过程顺利无阻。
房检维修
即使房屋看起来状况良好，专业房屋检查仍然会发现需要修理的问题。某些维修，例如那些影响房屋安全和结构的问题，最好在销售前修好。其他例如cosmetic的问题，不需要卖方修理，而严重程度中等的修理可以在买方和卖方之间进行协商。买方也可能根据房屋的状态向卖方提出购买房屋保修 (Home Warranty)：一年的房屋保修费，根据房型的不同，大约250-1000美元。
过户费用
在房屋销售中，买家在过户成本方面的支付总是高于卖家。但是一些过户费用仍然由卖方支付，这些成本取决于销售状况。通常，这些费用从过户时的房屋总销售价格中扣除。由于州法律的不同，结算成本各不相同：
1. 过户税 (Transfer Tax)
产权转移时，州政府或市政府向卖家征收的税款；不同州，不同城市的的交易税征收方式与费用有所不同。有的地方只需付州交易税而不用付市交易税，有的地方两边都要支付；在芝加哥，房地产转让支付3种税; 州，县和市税:
卖方负责
State 州转让税 每1000美元1.00美元
County 县转让税 每1000美元0.50美元
City 市转让税 每1000美元3.00美元
总成本为每1000美元4.50美元
买方负责
City 市转让税 每1000美元7.50美元
总成本为每1000美元7.50美元
2. 产权保险 (Title Charges/Insurance)
产权保险是付给产权公司，保证买家可以得到合法产权.。过户前产权公司会检查产权史(Title Search)，查明卖方确实拥有产权，可以出售房子。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien)，贷款(Mortgage Lien)，装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前卖家一定要把它们清除掉。如果没有问题，过户后当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买家名下。
3.登记费 (Recording Fee）
芝加哥Cook County的费用是前两页40美元，额外页面每2美元一页。
4. 律师费 ( Attorney Fee)
虽然法律并不要求，但强烈建议卖家聘请律师进行任何合法交易。即使雇用优秀房地产经纪人来卖房子，经纪人也仍然无法提供法律建议。建议找一个好律师，花费大约500到750美元。
5. 文件公证费 (Notary Fee)
6. 还清贷款 （Mortgage Payoff Fee）
有的银行还需要收一笔提前还贷的费用，大约500美元。
7. 地界勘察图（Survey）
在买独栋房的时候卖家需要提供Survey，为保证地界图的精确性和真实性，否则可能会有人钻空子。简单的地界勘察图（House Location Drawing）是画有房子位置和地界的平面图，费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位（Boundary Survey）费用在$450到$2,000。
除了经纪人佣金以外，其他费用大约是房价的1%。如果经纪人佣金为5%，那卖房的全部费用大约是房价的6%。
资本利得税
卖房若产生利润，则利润部分会计算在个人所得税中。应缴税的利润部分 (Taxable Gain) 是卖房的价格减去所有卖房成本。
卖房成本包括当时买房的价格，房屋翻新 (Capital Improvement)，过户费 (Closing Cost)，房产经纪人佣金 (Broker's Commission)，卖房广告 (Advertising) 等，只要是为了卖房而支付的费用都可以算在卖房成本 (Selling Expense) 里。
小贴士：买房后翻新改建都要保留好收据，虽然不可以在当年抵税，但在卖房时可以用来当做卖房成本。
A. 资本利得税率是多少？
短期持有：卖家持有房产一年以下，税率和个人所得税率一样。
长期持有：卖家持有房产一年以上，可享受长期资本利得的优惠税率，一般在15%-20%。
B. 外国卖家的缴税方式是什么？
2016年2月17日后，由外国卖家出售的房产，过户那天要预扣卖价的10%给美国国税局，由过户公司直接从卖房款项中代扣。最终的税额根据实际卖房的利润，多退少补。如果没有利润，那所有的预扣税都会退回。
在现实中，许多房地产交易不需要实际扣缴收益，因为它们有资格获得豁免，因为交易售价在300,000美元或更低。
C. 如何规避资本利得税？
1031同类交换（适用于投资房）
1031同类交换 (1031 Exchange) 是一种非常神奇的，可以让资本利得税无限延后 (Defer) 的避税方法。当你卖出某一类资产（例如房产），只要在45天内把钱再投资到同类的资产（例如另一处或多处房产），并在180天之内完成转化，那么之前卖出资产的利润可以延后 (Defer) 缴纳资本利得税。
你将卖房的钱再用来买房，等于资金又重新流入市场，这正是美国政府愿意看到的。但延后不等于免税，有一天你彻底退出市场，之前所有延后 (Defer) 的税款都要一并缴上。即便如此，在金钱快速贬值的前提下，晚交税就等于少交税。在那天到来之前，你都可以继续用“政府的钱”来投资。
1031同类交换的要求是什么？
资产类型要求：
既然叫“同类交换”，新买的资产和卖出的资产必须是同一类型。你不能卖一辆车换一套房，但可以卖一套大房子，换三套小房子。只适用于投资房（自住房有另外的避税方式）。
资金要求：
新买的房子价格必须大于或等于之前卖出房子的价格（不仅仅是大于卖房所得利润）。如果之前的房子以100万美元卖出，那之后买的房子价格必须高于100万美元。买一套房不符合要求，买两套50万美元的房子也可以。过户费用 (Closing Cost) 不能算在新买的房产价格里。如果新买的房子价格低于之前卖出房子的价格，也可以做部分交换（Partial 1031 Exchange），但中间的差价（Boot）要缴资本利得税。
自住房税收减免（适用于自住房）
过去5年在该房住满2年，卖房利润有25万美元（夫妻二人加起来50万美元）的免税额。不适用于投资房 (Investment Property) 和度假房 (Vocation Home)。如果是自住+投资两用房 (Duplex)，自住部分可享受此优惠，出租部分仍需申报资本利得税。
温馨房屋小贴士
1. 准备的冬季储备品: 融雪盐(Ice Salt)、雪铲(Snow Pusher)、汽车玻璃融雪剂(Windshield Washer)、除雪刷(Snow Brush)等，都是有House的业主一定要有的冬季常用储备品。
2. 在最寒冷的日子，让靠近外墙的水龙头不断滴一点点水，以避免管道冻结和破坏; 找到主水开关阀，以防水管爆裂。
3. 在水龙头下面柜门保持打开，特别是如果水龙头在外墙面上。
4. 检查火警和一氧化碳探测器