2017年美国房产市场回顾
2017年，美国经济进入了复苏的新阶段。货币政策正常化及协调并行，有望实现全要素生产率的持续提升，推动美国经济的增长动力换挡，加速真实复苏在实体经济的发力。伴随着经济的复苏，美国房价也一直处在一个恢复上升的过程中。
美联储在一年间加息两次，全球贸易和交易的成本都将出现上升，这对于房产泡沫的挤兑作用不容小觑。美国房价已经连续15个月环比上涨超过5%，大量的外来购房需求加剧了市场的竞争，导致房价增长速度不断提高。
据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，同比去年增长了49%。其中中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，位列第一，远超位于第二位加拿大的190亿美金，比去年同比增长18.6%。
芝加哥房产市场形势
芝加哥的各类房产在2017年6月份的房价增速与4月份相比都有所上升，整体市场较去年同期增长3.27%。其中，中低端房产市场达9.16%。与历史的增速水平相比，6月份的房产增速仍处于增长期。
芝加哥房产可用一个词形容就是"Affordable"！整体的市场房价每年都有所涨幅，但是距离金融危机前的房价仍然有一段距离，大约为16%；其他美国主要城市的平均房价已经超过峰值的6%，这使芝加哥房产市场更是成为了很多投资者眼中的绝好机会。
CHICAGO HAS ROOM TO GROW!
市区高租金投资环境
不像许多美国其他城市，芝加哥大约55％的居民为租客(全美平均水平为35％左右), 使其空房率相对偏低；从上图最新的2017年冬季数据来看，芝加哥downtown的总体租金标准高于郊区，其中Streeterville, River North和Greek Town成为市区租金最高的地段，平均一居室的租金在$2,000以上; West Loop, Loop 和Old Town也紧随其后。
2017年冬季，芝加哥平均一居室租金水平在$1,570/月，这个数据也会随着季节变化而回升，很多投资者也常做季节性租赁来获取高租金回报。即便如此，投资者在进入芝加哥市场前也应该咨询专业房产经纪人，了解清楚具体楼盘情况和当前市场状态。选择投资房，最重要的是地点。区域的人口，经济，交通，治安和学区也是选择位置时应该注重的。
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适合投资的房屋类型
如果是自住房，多数人喜欢占地面积大的独立别墅。但对投资房而言，占地太大反而是个负担，会降低投资收益率，因为同样大小的房屋如果占地面积大，投资成本就会相应提升，而花园大又意味着维护开支大，除草、浇水、施肥等都要钱。尤其在芝加哥地区，严寒的冬季会给独栋房带来很多的花费，相反Condo式公寓的很多维护都是由楼盘来负责的，所以说Condo式公寓比独栋房更适合投资。
最不合适投资的是Co-op合作公寓。大部分的Co-op无论买卖，还是出租，都要业主委员会批准。 Co-op 合作公寓通常对出租和装修有设限，因此作为投资型房产的吸引力较低。
SAY YES TO CONDO!
投资房产要缴纳的税费
持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人。而未获得美国公民或绿卡的外国人，如果在美国居住并超过特定时限，也可能在税务上成为税务居民。要像美国人一般，为全世界的收入报税。
外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，并且不能享用个人免税额（Personal Exemption）和标准扣税额（Standard Deduction）两项扣税的优惠。因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。
外国人在卖房时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。此外，外国人也面对「预缴税」(Withholding Tax)的问题，税例上规定，假如卖房者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖房款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
新税法的影响
虽然税改方案将每年房产税的最高免除额限制在1万美元，并且将可扣除利息成本的房贷上限由原来的100万美元调低至75万美元，未来在美国购房仍比租房的成本更低。从长远看，未来在美国购房应该比租房更划算。
如果纳税人长期拥有房产，即至少拥有6年，他从中获得的财务优势会比租房更高。未来购房成本会更低的关键因素是，美国新税法为买家提供了优厚的标准扣除项，这比逐项扣除获得的税务减免更实惠。新税法提出的标准扣除额，比之前增长了一倍：为单身者提供最高6,350美元的标准扣除额；为一对夫妇，提供最高12,700美元的免税额。
随着美国GDP增长连续两个季度超过3%（之前几年一直徘徊在2%左右）、房贷继续保持较低利率（30年期贷款利率为3.9%，远低于2007年的6.2%），再加上利好消费者的新税法出台，美国房市在2018年预计将继续走势良好。
芝加哥惠特尼国际
专业房产经纪人Whitney Wang
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